Mutui

In genere si richiede un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale (prima casa) oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze (seconda casa).

Il mutuo è quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un'unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere. I finanziamenti sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie. Possono essere erogati con quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile). Da qualche anno ha preso piede una nuova formula, molto congeniale per chi non ha redditi fissi. E’ il tasso misto che, generalmente consiste in un tasso fisso per un periodo di 2 - 3 anni rinegoziabile dal mutuatario alla scadenza. La durata dei mutui è solitamente di 5, 10, 15 o 20 anni, più raramente 25 o 30 anni. Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile, con alcune banche è possibile ottenere anche il 100% del valore dell’immobile. In genere la rata non deve superare 1/3 del reddito mensile, ne consegue che chi ha redditi più bassi deve obbligatoriamente allungare gli anni del mutuo.
Mutui ristrutturazione
La ristrutturazione della propria abitazione rappresenta non solo l'esecuzione di lavori per creare un luogo confortevole, adatto a soddisfare i bisogni della propria famiglia, ma anche un importante impiego dei propri risparmi. Nella fase di ristrutturazione di un edificio sono inclusi gli interventi volti al restauro o ripristino di una parte o di tutto l'insieme, sia all'interno che all'esterno, valorizzando lo sviluppo dei locali di servizio, degli impianti centralizzati, la dignità architettonica e l'igiene.
E’ possibile suddividere la ristrutturazione in tre categorie:
• ristrutturazione con manutenzione ordinaria o "piccole opere";
• ristrutturazione con manutenzione straordinaria o "piccole opere";
• ristrutturazione con "grandi opere".
La distinzione tra queste tre categorie presenta due conseguenze di ordine pratico:
• a manutenzione ordinaria e straordinaria si realizza senza bisogno di concessione edilizia e quindi senza versare nulla al Comune.
• le "grandi opere" invece, prevedono il rilascio di una concessione edilizia e quindi il versamento di oneri, in proporzione alla superficie interessata e al tipo di edificio.
La manutenzione ordinaria
Trattasi di interventi su edifici già esistenti e possono riguardare parti limitate di un edificio o per restituire funzionalità a un edificio, perché cadente o non abitabile. Questi interventi possono interessare tutto il contenuto dello stabile. Devono, però, mantenere sia l'aspetto esterno sia l'ingombro precedenti.
I proprietari, se da un lato non devono pagare nulla al Comune, dall’altro sono responsabili della regolarità dei lavori, specie quelli relative alle norme di sicurezza e di igiene. Gli impianti, in particolare quelli elettrici e del gas, devono quindi essere realizzati da personale qualificato, in gardo di certificare la conformità alla legge.
All'interno dei fabbricati, si possono riparare e rinforzare senza alcuna formalità:
• parti della struttura, delle murature e delle coperture;
• riparare e sostituire le finiture interne delle costruzioni;
• installare doppi serramenti o cancellati di sicurezza posti all'interno;
• installare o spostare pareti mobili, rispettando però i rapporti di areazione e illuminazione previsti dalla legge.
All'esterno dei fabbricati vengono considerate di manutenzione ordinaria le seguenti opere:
• rifacimento del tetto, riparazione e sostituzione dei pluviali e grondaie anche con materiali diversi, purché non siano modificate le caratteristiche tecniche delle coperture;
• ripristino delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti;
• riparazione e sostituzione degli infissi e di serramenti esterni, di portoni, cancelli, vetrine e parti di ingresso dei negozi, anche con materiali diversi, purché non siano mutate le caratteristiche esteriori;
• installazione di grate al vano finestra;
• realizzazione di posti auto al livello del terreno;
• interventi di manutenzione del verde.
La manutenzione straordinaria
È considerata manutenzione straordinaria la trasformazione di singole unità immobiliari in più unità immobiliari e viceversa.
La manutenzione straordinaria include gli interventi riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione di parti della struttura, anche portanti, delle costruzioni: per esempio i muri di sostegno, le architravi e le solette. Nella manutenzione straordinaria rientrano anche le opere per la realizzazione di servizi igienici e di servizi tecnologici, le opere di modificazione dell'assetto distributivo, gli interventi sulle facciate dei fabbricati, la portineria (ossia tutte le aree o le strutture al servizio di un edificio), la creazione di cortili, giardini...
Per realizzare interventi di manutenzione straordinaria occorre presentare un progetto edilizio, unito a una domanda di autorizzazione edilizia o ad una denuncia di inizio attività.
Va sottolineato che l'autorizzazione edilizia può essere ottenuta anche implicitamente, con il cosiddetto silenzio-assenso, entro 90 giorni dalla presentazione della domanda.
Ristrutturazione grandi opere
Rientrano in questa categoria tutti gli interventi che riguardano un edificio nella sua interezza. Sono cioè le trasformazioni che comportano cambiamenti sostanziali: cambio d'uso, aspetto estetico, dimensione dell'edificio o addirittura la ricostruzione dello stabile. Per essere realizzati hanno bisogno di una specifica concessione edilizia. Anche le nuove costruzioni si considerano grandi opere.

Nella definizione di nuova costruzione rientrano:
• la costruzione di nuovi edifici;
• l'ampliamento di edifici già esistenti;
• l'installazione di prefabbricati e case mobili;
• gli interventi per la realizzazione di parcheggi non pertinenziali (che possono cioè essere costruiti e venduti liberamente).
Per ottenere un mutuo di ristrutturazione per la propria abitazione, oltre ai documenti di rito da presentare per l'acquisto della casa, occorre per la manutenzione ordinaria e straordinaria il “preventivo spesa” redatto dall’impresa che effettuerà i lavori o da un professionista abilitato, per le grandi opere sono necessari, oltre al "preventivo di spesa" anche la concessione edilizia e la ricevuta del versamento del contributo all'Amministrazione Comunale.